PIER 3 – OVERBLIK, STATUS & FORLØB

FÆLLESRÅDET HAR PÅPEGET EN RÆKKE OMRÅDER, SOM BURDE BLIVE BELYST BEDRE:

1. AFTALEN indeholder en række forhold, som er problematiske og burde undersøges nærmere, eller som minimum bør være oplistet, så Byrådsmedlemmerne ved hvad man siger ja til. F.eks. står der, at Pier 2-park og broforbindelser over Bassin 5 og 7, som ikke er indeholdt i økonomien, skal finansieres af en hemmelig investor, som til gengæld skal modtage byggeretter på Pier 2 uden udbud. Salg af byggeretterne på Pier 2 i offentligt udbud kunne finansiere en arealreservation og et mulighedsfelt til grønt, idræt og kultur i fase 3 på Pier 3.

2. TRAFIKKEN for Aarhus Ø, som i Mobilitetsplan 2025 er lovet udført i 2025, og som burde foreligge FØR man vedtager en Arealudviklingsplan. Handelsgaden ødelægger Boulevarden og Masterplanen og følger ikke Dispositionsplanen, og begrænser/ødelægger fremkommelighed og trafikafvikling på Boulevarden. 

3. ØKONOMIEN for Arealudviklingsselskabet bygger på Colliers meget forsigtigt fastlagte Byggeretspriser, der ligger markant under realisererede markedspriser. Byggemodningsomkostningerne bygger på skøn og vurderinger og er forøget i forhold til tidligere overslag, og Cowi kan ikke kvalificere flere af Niras overslag som ligger 200 millioner over Cowis estimat for Byggemodningsomkostninger. Fællesrådets afviste Justeringsforslag giver IKKE som påstået et underskud på 225 millioner i forhold til Udviklingsplanen, men et overskud på 31 millioner. Med FAØs forsigtigt fastlagte Byggeretspriser er overskuddet 321 millioner.

4. UDBUDDET af Udviklingsplanen omfatter kun Pier 3 og byggefelt EFG på indre Ø. Investorteamets Udviklingsplan inddrager offentligt vejareal på Boulevarden, og offentligt vandareal i kanaler og bassiner, og disponerer over Pier 2, alt som ikke var omfattet af udbuddet. Dette er i strid med Plangrundlaget, og bør prøves ved Ankestyrelsen og/eller Planklagenævnet.

5. Reelle GRØNNE AREALER på Pier 3. Der mangler en opgørelse for reelle grønne arealer på Pier 3. De oplyste tal for Grønne arealer er væsentligt højere end angivet på illustrationer, og udgiften er sat højt. Samlet giver det et billede af alt for store tal både for arealstørrelser og omkostningsbudget for grønne arealer.

6. IDRÆTSFACILITETER er markant underprioriteret. Indstillingen følger ikke det nye konstitueringsmål om ”udbygningen af idrætsfaciliteter”, eftersom Pakhus 77 reduceres fra de nuværende ca. 6.000 m2 til 3.500 m2. 

7. Erhvervs- og Kultur-byggeri. Det nye "European Institute of Innovation and Technology (EIT) Water" (VANDETS HUS), kunne få en fantastisk synergieffekt sammen med et NATURE & SCIENCE MUSEUM PÅ PIER 3 med fokus på Klima og Havmiljø. 

8. AARHUS INTERNATIONALE SEJLSPORTSCENTERS PLADSBEHOV til store internationale sejlsportsevents samt adgang til Bassin 5, har Indstillingen ikke forholdt sig til.

9. Etablering af en ny MSC-terminal på OMNITERMINALEN og de sikkerheds- og miljøforhold det medfører, samt risiko-analyser for boligbebyggelser på Aarhus Ø og Pier 3 er ikke afklaret.

Omkring disse forhold og områder findes yderligere information nedenfor.

1. AFTALEN

Aftalen om “Stiftelse af arealudviklingsselskab for Pier 3”, indeholder efter Fællesrådets vurdering (inkl. ekstern hjælp) en række betænkelige forhold, som Fællesrådet forsøgte at få Byrådet til at undersøge, før man indgår aftalen.

• Aarhus Kommune indgår en UOPSIGELIG MILLIARD-AFTALE, hvor kommende byråd er bundet i årtier uden mulighed for at ændre kurs, selvom behovene skulle ændre sig.

• Løfter om inddragelse og medindflydelse reduceres til en symbolsk gestus (bænke og belægning). De store linjer – bygningshøjder, tæthed, kanalbredde og grønne arealer – er låst ved underskriften, da det er en FASTLÅST UDVIKLINGSPLAN.

• Investorteamet er valgt UDEN REEL KONKURRENCE. Aarhus Kommune sælger Byggeretter og køber Byggemodningsarbejder for milliardbeløb, uden at sikre markedspris ved offentligt udbud og konkurrence. Prissætningen bygger alene på skøn og vurderinger.

• Fællesrådets justeringsforslag blev afvist på et MISVISENDE BESLUTNINGSGRUNDLAG med en forkert påstand om et underskud på 225 mio. kr. Aktindsigt og efterfølgende beregninger viser, at forslaget reelt giver et overskud på 31 mio. kr.

• Når høringssvar afvises på et forkert og misvisende grundlag uden dokumentation, er borgernes indflydelse ikke bare symbolsk – den er vildledt og HØRINGSPROCESSEN ER REELT SAT UD AF KRAFT.

• Man har ikke sikret, at sagen var tilstrækkeligt og korrekt oplyst, før indstillingen om Investorteamets Udviklingsplan for Pier 3 blev lagt frem for Byrådet og vedtaget d. 8. oktober 2025, hvilket er et BRUD PÅ SAGSOPLYSNINGSPRINCIPPET.

2. TRAFIKKEN

Aarhus Kommune har en stor opgave i at finde en optimal fremkommelighedsløsning. Skal trafiksituationen forbedres kræver det areal på Bernhardt Jensens Boulevard i form af forskellige vejbaner, herunder specielt busbaner, der kan sikre en optimal trafikafvikling, specielt for den kollektive trafik.

Så Fællesrådet kan kun gentage at når man indgår en aftale, der inddrager areal på både Bernhardt Jensen Boulevard og Kanaler til byggefelter og kommercielt byliv i en Handelsgade, som ikke var en del af udbuddet, og som ingen har ønsket sig, udover Investorteamet, SÅ begrænser man fremkommelighed og trafikafvikling på Boulevarden, og dermed PRIORITERER EN IDÉ HOS NOGLE UDVIKLERE HØJERE END LØSNING AF TRAFIKAFVIKLINGEN, SOM ELLERS VAR ET HOVEDEMNE VED KOMMUNALVALGET.

Boulevarden, der allerede er anlagt med fortov, cykelstier, træer og vejbaner ødelægges, fremfor at bevare den i sin oprindelige form, som også mange høringssvar har foreslået. Mobilitetsplan 2025 er lovet i 2025, og SKAL foreligge FØR man vedtager en Udviklingsplan der begrænser/ødelægger fremkommelighed og trafikafvikling på Boulevarden. Fællesrådets vurdering er, at denne del af planen, når der foreligger den pågældende lokalplan vil blive underkendt i en klagesag. Der er desuden rig mulighed for de 4.500 m2 erhverv i stueetagerne på Pier 3.

Endelig vil Handelsgaden koste 30-50 millioner kr. i etablering i modsætning til den allerede etablerede boulevard, hvis Handelsgaden undlades.

Fællesrådet påpeger således, at før der foreligger en plan for trafikken, kan man IKKE disponere over arealer på Boulevarden. 

3. ØKONOMIEN 

Omkring Økonomien, som indtil slutningen af midt november var en hemmelighed, er der en række væsentlige punkter, der fremgår af Investerings- og ejeraftalen samt Forretningsplanen for Pier 3, og som bør komme frem i lyset:

• Fastlåst værdistigning: Ejeraftalen fastlægger værdien af råjord til en gennemsnitlig pris på 2.400 kr. pr. m² (pkt. 6.3.1). Hvis markedsværdien stiger markant frem mod 2030-2032, tilfalder denne gevinst udelukkende investorerne.

• Forskydning af risiko: Mens investorerne tager profitten fra de færdige byggerier, bærer kommunen via sit medejerskab 49 % af risikoen for selskabets aktiviteter, herunder byggemodningsarbejder og infrastruktur I henhold til Økonomimodellen.

I tabellen nedenfor ses forskellen på Aarhus Kommunes provenu i 3 scenarier:

1. Ved den aftale for Pier 3 som indgås og med NIRAS omkostningsbudget

2. Under aftalen men med COWIs omkostningsbudget

3. Hvor AAK selv forestod byggemodningen og salg af byggeretter og COWIs omkostningsbudget.

E+F+G økonomien er medtaget til sammenligning.

BYGGERETSPRISER

Fællesrådet anerkender, at der er forskellige forhold som er ændret siden 2021 og som påvirker priserne. MEN når man ser på tallene, så er det HØJST USÆDVANLIGT AT SÆNKE PRISERNE FOR EJERBOLIGER MED 46%, ENDDA NÅR PRISERNE PÅ BOLIGMARKEDET ER I STOR STIGNING (10% siden januar 2024 ifølge Boligsiden). Fællesrådets byggeretspriser for ejerboliger er til sammenligning SÆNKET MED 32%, hvilket stadig er forsigtigt.

ØKONOMI MED FAØs BYGGERETSPRISER

Der er i de forrige scenarier anvendt Colliers meget forsigtige byggeretspriser (54 % af realiseret markedspris for ejerboliger). I tabellen nedenfor er anvendt FAØs forsigtige byggeretspriser (68 % af realiseret markedspris for ejerboliger) og for økonomien med henholdsvis Investoteamets forslag og Fællesrådets justeringsforslag. 

OMKOSTNINGER

Der er stor forskel på OMKOSTNINGERNE når man sammenligner COWI og NIRAS estimaterne. Fællesrådet ligger imellem disse.

FÆLLESRÅDETS JUSTERINGSFORSLAG

EFTER INDSIGT i flere dokumenter omkring økonomien, har Fællesrådet fundet yderligere en række besparelser ved Fællesrådet forslag i forhold til Investorteamets forslag. Det betyder, at Fællesrådets forslag opnår ØKONOMISK BALANCE PÅ AARHUS Ø MED ET PLUS PÅ 30,9 MIO. KR. selv med anvendelse af de meget forsigtige byggeretspriser, som Kommunens rådgiver Colliers har anvendt.

4. UDBUDDET 

UDBUDDET af Udviklingsplanen omfatter kun Pier 3 og byggefelt EFG på indre Ø. Investorteamets Udviklingsplan inddrager offentligt vejareal på Boulevarden, og offentligt vandareal i kanaler og bassiner, og disponerer over Pier 2, alt som ikke var omfattet af udbuddet.

Forvaltningen i Aarhus Kommune skriver: ”Området på Bernhardt Jensens Boulevard var ikke en del af udbuddet. Ideen om at give Boulevarden mere bymæssig karakter er opstået under udarbejdelse af Udviklingsplanen med en handelsgade. Aarhus Kommune forestår omdannelse af vejarealet til matrikel og vil ansøge Ankestyrelsen om tilladelse til salg af den del af handelsgaden, der er placeret på Bernhardt Jensens Boulevard uden forudgående udbud i henhold til netop udbudsbekendtgørelsens § 2. En sådan anmodning forventes imødekommet henset til handelsgadens sammenhæng til det øvrige udviklingsprojekt”.

FAØ henviser til, at Udviklingsplanen inddrager både Boulevard og Kanaler til byggefelter og kommercielt byliv i en Handelsgade, som ikke var en del af udbuddet, og som ingen har ønsket sig, udover Investorteamet. Boulevarden, der allerede er anlagt med fortov, cykelstier, træer og vejbaner ødelægges, fremfor at bevare den i sin oprindelige form, som også mange høringssvar har foreslået. Ændringen koster desuden et sted mellem 30-50 millioner kr., hvilket ikke står mål med indtægterne.

Endelig, så som nævnt under ”2. Trafikken”, påpeger Fællesrådet, at før der foreligger en plan for trafikken, kan man IKKE disponere over arealer på Boulevarden. 

5. GRØNNE AREALER 

Der mangler en opgørelse for reelle grønne arealer på Pier 3. De oplyste tal for Grønne arealer er væsentligt højere end angivet på illustrationer, og udgiften er sat højt. Samlet giver det et billede af alt for store tal både for arealstørrelser og omkostningsbudget for grønne arealer.

Forvaltningen i Aarhus Kommune svarer: ”På vedlagte Bilag 2 Arealangivelser af grønne områder er vist de arealer, der indgår i økonomimodellens beregning af selskabets omkostninger til byggemodning med etablering af grønne områder, grønne plads og gaderum”.

Fællesrådet anerkender, at dette bilag har mere detaljeret information om arealer, end der tidligere er leveret. Det er dog en tidligere illustration, hvilket også fremgår af dateringen.  Det betyder, at den ikke er korrekt, men den giver et indtryk af hvordan man i økonomimodellen anvender arealerne.

Så omkring spørgsmålet, hvorvidt de angivne grønne arealer er større end reelt er tilfældet i virkeligheden, kan man se følgende:

Grønne arealer:

Udviklingsaftalen: 15.800 m2
Bilag 2: 28.865 m2

6. IDRÆTSFACILITETER 

Idrætsfaciliteter er markant underprioriteret. Indstillingen følger ikke det nye konstitueringsmål om ”udbygningen af idrætsfaciliteter”, eftersom Pakhus 77 reduceres fra de nuværende ca. 6.000 m2 til 3.500 m2. 

Forvaltningen i Aarhus Kommune skriver følgende: ”Af indstillingen fremgår det, at Pakhus 77 omfatter 4.000 m2. Bygningen har dog et stort potentiale for udvikling, som kan tilføje yderligere areal, f.eks. med indskudte dæk eller ved at udnytte tagfladen. I indstillingens Bilag 6a Økonomimodel for Pier 3, er der derfor regnet med et areal på 5.000 m2 etageareal til Pakhus 77. Derudover er der den såkaldte skole-grund, der også kan indeholde sport og idrætsfaciliteter, som gennemgået på møde i Teknisk Udvalg den 22. september 2025 og fulgt op i udvalgserklæring, der blev vedtaget på Byrådsmøde den 8. oktober 2025”.

Fællesrådet synes det lyder godt, hvis der sker beslutninger, som vil sikre både skole og idrætsfaciliteter på byggefelt H, men hidtil er dette ikke sket. Omkring Pakhus 77, så indeholder Udviklingsplanen 4.000 m2 til pakhuset, og på tegningen 3.500 m2. Når man nu taler om yderligere areal ved, en ombygning, som ikke fremgår af udviklingsplanen, bør dette tilføjes før den låses af aftalegrundlaget.

Desuden må det vel betyde reduktion i andre arealer, når det samlede maksimale areal ligger fast.

Hvis man kigger på dette ud fra en klimavinkel, lyder det umiddelbart noget specielt, først at skulle skære en del af længden af Pakhuset, for så efterfølgende at bygge det samme areal ovenpå.

7. “VANDETS HUS” / NATURE & SCIENCE MUSEUM 

Hvis Aarhus Kommune drev idéen om et samlet ”Vandets Hus”, som både indeholdt det nye "European Institute of Innovation and Technology (EIT) Water" (VANDETS HUS) med de virksomheder som indgår i dette OG den udadrettede del i form af et NATURE & SCIENCE MUSEUM, der kunne stå for formidling af denne kompetence (specielt til den kommende generation), så kunne man virkelig sætte Aarhus på landkortet, indenfor VAND.

Det ville være muligt at bibeholde Pakhus 77 til idrætsformål, og så bygge ”Vandets Hus”, som en udvidelse/tilbygning af pakhuset. Dette ville give en ikonisk bygning, omkring ”Vandets Hus”.

Forvaltningen i Aarhus Kommune har svaret at, de to projekter og processer er selvstændige og separate. Vandets Hus har og er været en selvstændig ide, der er blevet arbejdet målrettet med af investorerne sammen med Aarhus Kommune. Et hus der skal indeholde innovation, forskning og uddannelse for den danske vandsektor. Udvikling af Naturhistorisk Museum er et projekt for sig med fokus på at blive et stort og vigtigt museum for de besøgende.

Desværre tænker Aarhus Kommune aktiviteterne separat i stedet for at arbejde med den store synergi, der kan opstå hvis man tænkte det hele som et stort visionært vand projekt. 

8. AARHUS INTERNATIONALE SEJLSPORTSCENTER 

Aarhus Internationale Sejlsportscenter bakker op om Fællesrådet for Aarhus Ø’s anbefalinger vedrørende Pier 3, og ønsker at fremhæve fire centrale forhold, som er afgørende for, at Aarhus fortsat kan være vært for internationale sejlsportsevents i verdensklasse:

Behov for fleksibelt, grønt og multifunktionelt areal

• Min. 5.000 m² fleksibelt areal på/ved Pier 3 er nødvendigt for store events. Det kræver grønne fleksible områder, der kan anvendes som fleksibel eventplads Uden plads mister Aarhus muligheden for at tiltrække internationale sejlsportsevents.

Fri passage i Bassin 5 mellem Pier 2 & 3

• Bassin 5 er eneste adgang for store kølbåde ved internationale events. En fast bro vil blokere og lukke for denne eventtype. Løsningen er: ingen bro – eller fleksibel bro (hæv-/drejebro).

Samlet trafikal plan for Aarhus Ø 

• Flere beboere + flere internationale events kræver koordinering, og der er behov for en helhedsplan for trafik, adgangsveje og parkering. Planen skal udarbejdes i samarbejde med både beboere og aktører.

Bevaring og udvikling af kanaler til maritime aktiviteter

• Bevar kanalerne langs Boulevarden i fuld bredde til vandaktiviteter og events, hvilket styrker den maritime identitet og skaber flere aktivitetsmuligheder. Aarhus’  profil som international sejlsports by afhænger af en stærk maritim karakter.

9. AARHUS HAVN - Etablering af en ny MSC-Terminal - Risikovurdering 

Kort uddrag fra henvendelse til Teknik og Miljø:

Etableringen af en containerterminal på Omniterminalen rejser væsentlige sikkerhedsmæssige spørgsmål, navnlig som følge af terminalens placering i tæt umiddelbar nærhed af eksisterende risikovirksomheder på Aarhus Havn samt de planlagte boligområder på Pier 3. Nærområdet rummer allerede i dag flere kolonne 3-virksomheder, herunder Q8 Danmark, Samtank og Nordalim A/S, som håndterer betydelige mængder brandfarlige og eksplosive stoffer. Disse virksomheder er underlagt de skrappeste sikkerhedskrav efter risikobekendtgørelsen, og deres indbyrdes afstande er flere steder mindre end den generelle planlægningszone på 500 meter, som skal sikre mod såkaldte dominoeffekter ved uheld.

Det fremstår som særdeles bekymrende, at der IKKE er udarbejdet nogen egentlig RISIKOVURDERING for projektet, til trods for dets karakter og placering i et område med betydelige mængder farligt gods og tæt på både eksisterende og fremtidige boligområder. Den manglende risikovurdering giver et klart indtryk af, at der tilstræbes en administrativ konstruktion, hvor projektet søges undtaget fra de gældende sikkerhedsprocedurer og vurderinger, som normalt ville være obligatoriske for en aktivitet af denne type og skala.

For containerterminalen på Østhavnen er der fastsat en planlægningszone på 850 meter, netop som følge af risikoen ved håndtering af farligt gods. Hvis en tilsvarende sikkerhedszone lægges til grund for Omniterminalen, vil denne zone umiddelbart overlappe med det kommende boligområde på Pier 3, hvilket vil skabe en direkte konflikt mellem planlagte beboelsesformål og potentielt risikofyldte aktiviteter. Se i øvrigt:

Vigtig information: Dette materiale er udarbejdet af Fællesrådet for Aarhus Ø som en vejledende orientering og udgør ikke professionel rådgivning. Informationen er udelukkende tænkt som en påpegning af forhold, der bør undersøges nærmere af sagkyndige (f.eks. advokat eller revisor). Fællesrådet for Aarhus Ø fraskriver sig ethvert ansvar for direkte eller indirekte tab, der måtte opstå som følge af brugen af denne information, og vi opfordrer enhver part til selv at verificere alle oplysninger og søge egen rådgivning inden beslutningstagning.